Comment choisir son assurance de prêt immobilier ?

Si vous souhaitez acquérir un bien dans le but de devenir propriétaire, vous aurez probablement besoin de réaliser un emprunt auprès d’une banque. Les banques exigent alors dans l’immense majorité des cas que vous souscriviez à une assurance sur votre prêt immobilier afin de garantir le remboursement du capital emprunté en cas d’incident comme une maladie ou un décès.

Avec la baisse prolongée des taux d’intérêts l’assurance de prêt immobilier prend une part de plus en plus importante sur le coût de l’emprunt. De plus le marché de l’assurance emprunteur est capté à 87% par les banques qui vous proposent une assurance lorsque vous réalisez l’emprunt chez elles, se permettant des taux très importants.

Ainsi l’assurance de prêt immobilier n’est pas à prendre à la légère, son choix doit nécessiter un vrai travail de réflexion afin de réaliser de belles économies et garantir une couverture complète en cas d’imprévu.

Quelles sont les garanties obligatoires dans toutes les situations ?

La garantie décès et la garantie de perte totale d’autonomie sont systématiquement requises par l’ensemble des banques lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, on parle aussi de garanties minimales. Malgré le caractère très standardisé des garanties décès et PTIA, il peut y avoir des variations dans l’âge limite de garantie selon les banques. Dans l’immense majorité des cas la garantie décès couvre jusqu’à 90 ans et la garantie PTIA jusqu’à 67 ans.

Quelles sont garanties obligatoires pour un achat résidentiel ?

Un certain nombre d’établissements bancaires demandent à ajouter les garanties d’incapacité temporaire totale (ITT) et d’incapacité temporaire partielle (ITP). Ces couvertures sont en fait obligatoires lorsque l’emprunteur effectue un emprunt pour l’achat de sa résidence principale. Sinon, bien qu’elles soient tout de même souvent exigées, elles ne sont absolument pas obligatoires.

La question de l’ITT et IPT est à étudier en détail car il y a des différences de prix mais aussi de couvertures. En effet, si la plupart des banques proposent des contrats couvrant l’assuré jusqu’à 65 ans (âge légal de départ à la retraite), certaines banques auront tendance à proposer une couverture jusqu’à l’âge de 67 voire 70 ans. Cela signifie que l’emprunteur paiera pour une couverture probablement plus importante que ce dont il a besoin, puisqu’il sera couvert pour une activité professionnelle qu’il n’exerce plus. Il faut bien regarder les conditions générales du contrat pour vérifier l’âge maximale de couverture ITT/IPT afin d’éviter de payer des garanties dont vous n’aurez pas besoin. La meilleure solution étant bien entendu de passer par un contrat d’assurance externe qui sera plus modulable et donc plus juste.

En plus des garanties ITT et IPT, il existe également la garantie d’incapacité permanente partielle, exigée uniquement par la Société Générale et pour certaines professions spécifiques comme les sportifs. Nous pouvons aussi retrouver l’IPP pro, qui dans le même principe est requise pour certains emprunteurs (médecins par exemple).

Finalement une couverture dos/psy est aussi régulièrement demandée. Elle permet de rembourser les banques lorsque des affections disco-vertébrales ou psychique empêchent l’emprunteur de travailler. Le burn out est par exemple compris dans les affections psychiques. Sur cette garantie les assureurs exigent des conditions strictes pour assurer un remboursement, avec notamment une période d’hospitalisation minimale (3-7 jours de manière générale). Ces conditions peuvent bien entendu être discutées et définies au moment de la signature du contrat, l’emprunteur doit bien entendu négocier l’offre la plus adaptée à ses besoins. Pour un client plus exposé il est par exemple possible de souscrire à une garantie dos/psy sans conditions d’hospitalisation, ce qui entraîne logiquement une prime plus élevée.

Les exclusions et délais de carence

Les questions sur les exclusions et les délais de carences reviennent régulièrement chez les emprunteurs. Concrètement certains emprunteurs peuvent se voir refuser un contrat d’assurance pour des raisons médicales ou à cause de l’exercice d’un métier jugé trop à risques.

Concernant les délais de carence (ou délais de franchises), ils désignent la période suivant la déclaration d'une pathologie à partir de laquelle l’emprunteur peut bénéficier d’une indemnisation. Ces délais sont de 90 jours dans la grande majorité des cas mais il est tout à fait possible de négocier des délais de 15 ou 30 jours selon vos besoins, ce qui générera bien entendu une prime plus élevée.

Contrat de groupe ou contrat externe, primes variables ou primes fixes

Le dernier point à prendre en compte lors de votre choix d’assurance de prêt immobilier est la question de l’assureur et de la manière de payer vos primes. Les contrats de groupes (contrats proposés par les banques) représentent 87% du marché mais sont souvent très chers (parfois jusqu’à 3 fois plus chers). Les contrats externes rendus possibles par les différentes mesures gouvernementales (loi Lagarde puis loi Hamon et amendement Bourquin) offrent des garanties similaires pour un tarif beaucoup plus abordable. Utiliser un comparateur d’assurance de prêt permet une comparaison rapide des offres existantes pour faire économiser plusieurs milliers d’euros aux emprunteurs.

Sur la question des primes fixes et variables, tout dépend là encore de votre situation. Les primes fixes (ou forfaitaires) proposent un versement régulier à votre assureur. Les primes variables sont quant-à elles plus élevées que les primes fixes au début du remboursement de l’emprunt puis diminuent au fur et à mesure pour atteindre des sommes assez faibles en fin d’emprunt. En moyenne, les primes variables reviennent moins cher mais si l’emprunteur compte rembourser son emprunt plus rapidement que prévu (7 ans au lieu de 20 par exemple), la formule forfaitaire pourra alors être plus intéressante.